Алексей Митин, член Межрегиональной гильдии риэлторов: «Сегодня мы наблюдаем пик стагнации на рынке жилой недвижимости»

В начале активного сезона на рынке недвижимости портал Dom.76.ru побеседовал с членом Межрегиональной гильдии риэлторов, директором агентства недвижимости «Любимый город» Алексеем Митиным о текущей ситуации и перспективах рынка. Читайте материал, и вы узнаете, какие тенденции преобладают на рынке сегодня, как менялись предпочтения покупателей в 2013 году, как развивается рынок аренды жилья и многое другое.

– Заканчивается третий квартал. Какими стали для рынка жилой недвижимости восемь месяцев этого года?

– С начала года началась постепенная стагнация, рынок вторичного жилья начал «вставать». Новое жилье тоже стало «подмерзать». Если говорить о вторичном рынке, то сегодня, на мой взгляд, мы наблюдаем пик стагнации – движения нет совсем.

– С чем, на ваш взгляд, это может быть связано?

– Я считаю, что давно пришла вторая волна кризиса. При этом постоянно повышаются цены на топливные энергоносители, коммунальные платежи, электроэнергия. А процентные ставки по ипотечным кредитам не снижаются. Люди осторожничают, выбирая жилье. Цены на вторичное жилье спекулятивно завышены, поэтому те, кто хочет продать объекты, снижают стоимость. Торг сейчас доходит до 10% от стоимости. При этом нет предпосылок для улучшения ситуации до конца года. Оживить рынок могут лишь активные действия правительства, и контроль за поставщиками энергоресурсов и снижение ипотечных ставок.

– Дефицит на первичном рынке ощущается?

– Думаю, ни для кого не секрет, что на данный момент на стадии строительства, когда дом еще не введен в эксплуатацию, наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры. Их покупают уже на стадии постройки первого этажа дома.

– В 2011 и 2012 годах покупатели очень осторожно подходили к вопросу участия в долевом строительстве. С тех пор ситуация изменилась?

– Ситуация практически аналогична. Люди активно вкладывают деньги в долевое строительство нового жилья. В отношении темпов сдачи и количества объектов ситуация сдвинулась в лучшую сторону, но покупатели готовы участвовать в долевом строительстве лишь в случае, когда очевидно, что застройщик активно строит. На этапе котлована уже никто не покупает квартиры. Есть ряд объектов, которые по плану в ближайшее время должны быть построены, однако до сих пор там лишь забиты сваи. Соответственно, эти объекты никому не нужны, никто будущие квартиры в них не приобретает. Покупатели приобретают квартиры на этапе, когда уже залит фундамент, сделан первый этаж.

– Квартиры во всех районах сейчас пользуются спросом? В какой части города жилье раскупается наиболее активно?

– В основном, в спальных районах – Дзержинском и Заволжском. Растет спрос на жилье во Фрунзенском районе (Суздалка). В исторической части города активного движения нет, в Ленинском и Кировском районах продаются квартиры в домах точечной застройки.

– Безусловно, сейчас самым популярным классом жилья является эконом. А элитное жилье у нас строится и продается?

– Скорее нет, чем да. Жилье премиум-класса в Ярославле сейчас практически не строят – сегмент очень узкий, а круг потенциальных покупателей ограничен. Сделки с элитным жильем – это чаще всего перепродажа и переуступка. Кризис отражается не только на населении со средним доходом, но и на более чем обеспеченных людях. Поэтому ради того, чтобы сохранить свой бизнес, они вынуждены продавать свое элитное жилье. Порой даже с небольшим дисконтом.

– Площади квартир сейчас постепенно сокращаются?

– Жилье эконом-класса сейчас пришло к реальным площадям. Сейчас застройщики отошли от практики строить однушки по 60, и двушки по 80 квадратных метров. Сегодня это не востребовано. Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры – 35–42 квадрата, двухкомнатной квартиры – в пределах 60, трехкомнатной – 80 квадратных метров. Но это, безусловно, больше, чем «брежневки» и «улучшенки».

– Этим летом аналитики зафиксировали значительное снижение на рынке вторички – в некоторых случаях до 5%.

– Действительно, это так. Падение началось в октябре 2012 года. Пик падения пришелся на июнь–июль этого года. Все это связано с кризисом, ведь сезонности на рынке давно нет – последние пять–шесть лет в летние месяцы рынок не замирает, а активность покупателей сохранятся на уровне весны–осени. Есть ряд факторов, которые также влияют на ценообразование – это этажность, месторасположение, направление относительно розы ветров, наличие или отсутствие ремонта, балкона и так далее.

– Квартиры с черновой отделкой сейчас предлагают?

– Большинство застройщиков сегодня стремится к бюджетной отделке, но это затратно для застройщика и трата времени, ведь потом покупатель все переделывает. Поэтому многие покупатели жилья согласны на отделку «под чистовую», когда делают стяжки, выравнивают стены, потолки.

– Какую долю занимает количество сделок, которые проходят с участием ипотеки и материнского капитала?

– 85–90% сделок проходит с участием ипотеки. В последние годы также много сделок проходит с участием материнского капитала. Без привлечения кредитов и различных субсидий жилье практически не покупают. Единственное исключение – так называемые альтернативные сделки, когда люди продают свое жилье и покупает другое, большей площади. Но и в этом случае им чаще всего приходится брать кредит.

– А по сектору аренды какова ситуация? Студенты, которые активно раскачивают рынок в августе, подыскивают себе съемное жилье?

– На данный момент для абитуриентов это уже пройденный этап. Рынок аренды за последнее время практически не менялся. Ставки аренды чрезвычайно стабильны и неоправданно высоки. Что касается класса жилья, то, если мы говорим о студентах, которые по каким-то причинам не смогли получить место в общежитии, то их, безусловно, интересует эконом-класс – однокомнатные квартиры, комнаты, малосемейки.

– Студенты по-прежнему предпочитают снимать жилье рядом с вузами?

– Сейчас этот фактор потерял свое значение. Спрос растет не только на жилье рядом с вузами, но и возле транспортных развязок – сегодня студенты могут учиться в центре города, а проживать на Резинотехнике, например.